En Pasto, afectaciones por luz y paisaje en propiedad horizontal

Por: Pablo Emilio Obando A.

La luz y el paisaje son dos de los principales factores que inciden en el momento de compra de vivienda, especialmente cuando se trata de propiedad horizontal. Un buen ventanal por el cual se puede apreciar la ciudad, la montaña, el mar o, simplemente, un sector que nos gusta o nos llama la atención, juega un papel trascendental que inclina o mueve nuestra voluntad de compra.  Ya desde el derecho romano se conoce y se denomina a este acto que orienta nuestra decisión como el derecho de luz y paisaje, es decir que no únicamente se compra o se cede la parte solida o de infraestructura como paredes, fachadas o culatas de un edificio, aunado a lo anterior se compra la luz y el paisaje que contribuye a que ese apartamento se mire y se sienta acogedor y confortable.

Nada más agradable que un gran paisaje visto desde la tranquilidad de nuestra ventana; o la luz que entra placida y tranquila envolviendo todo el entorno que nos rodea. Pero qué ocurre cuando ese sueño se esfuma de la noche a la mañana, cuando ese ventanal antes abierto al paisaje se viste de pared o de ladrillo por la sencilla razón que un constructor desarrolla su proyecto urbanístico y arquitectónico en el sitio exacto donde creímos nunca perder. O, que esa luz natural de cada mañana ya no será posible por la irrupción de una nueva estructura que le impide su paso hacia el apartamento que siempre soñamos iluminado y fresco. Viene, en muchos casos, la depresión, la angustia, el dolor y muchas más implicaciones de orden sicológico y biológico. Pero, uno de los factores de mayor incidencia estará en la depreciación de ese bien inmueble que compramos con tanta felicidad y esfuerzo.

La ley colombiana contempla estos casos, que casi siempre resultan ineficaces por la sencilla razón que no conocemos sus alcances y beneficios.  El Decreto 1203 del 12 de julio de 2017 es muy claro cuando crea responsabilidades cuando al afectarse el derecho a la luz y al paisaje, en su Artículo 5 fija compromisos ante eventuales perjuicios que se causen a terceros en el desarrollo de una construcción: “Artículo 5. Modifíquese el artículo 2.2.6.1.1.15 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 del sector Vivienda, Ciudad y Territorio, el cual quedará así: Artículo 2.2.6.1.1.15 Responsabilidad del titular de la licencia. El titular de la licencia será el responsable de todas las obligaciones urbanísticas y arquitectónicas adquiridas con ocasión de su expedición y extracontractualmente por los perjuicios que se causaren a terceros en desarrollo de la misma”.

Lo natural es que ante una eventual afectación de un bien inmueble, por la causa que fuere, el constructor o desarrollador del proyecto debe convocar y consultar la opinión de los vecinos circundantes con el fin de conocer sus apreciaciones y, de ser el caso, corregir o modificar los planos buscando la no afectación de las propiedades adyacentes o llegando a unos acuerdos que dejen a todos satisfechos.

Este punto de es vital importancia por cuanto su fin ultimo es proteger el patrimonio y la tranquilidad de vecinos colindantes, es obligación de los constructores, establecida en la ley el cumplimiento de este mandato, así está establecido en la norma anteriormente citada, en el Artículo 9 – Parágrafo 2: “Con el fin de garantizar la publicidad y la participación de quienes puedan verse afectados con la decisión, en ningún caso se podrá expedir el acto administrativo mediante el cual se niegue o conceda la licencia sin que previamente se haya dado estricto cumplimiento a la obligación de citación a vecinos colindantes y demás terceros en los términos previstos por los artículos 2.2.6.1.2.2.1 y 2.2.6.1.2.2.2 del presente decreto”.

Hecho que no se cumple, jamás se cita a vecinos, nunca se permite la libre expresión de quienes consideran violados sus derechos.  La ley es clara al establecer que  “en ningún caso se podrá expedir el acto administrativo mediante el cual se niegue o conceda la licencia sin que previamente se haya dado estricto cumplimiento a la obligación de citación a vecinos colindantes y demás terceros”;  se conceden licencias de construcción sin la debida observación de este mandato afectando el patrimonio y el bienestar de cientos de personas: “El titular de la licencia es el responsable directo por los perjuicios que se causaren a terceros en desarrollo de la misma”.  Se debe saber que se tiene derecho a exigirle al constructor copia de una póliza de responsabilidad civil extracontractual, que se hará efectiva en el evento de que el inmueble sufra daños que tengan relación directa con la construcción que se levanta. Y una de ellas es la afectación en el paisaje o la luz.  No olvidemos que al momento de comprar el constructor ofrece como uno de los beneficios, justamente, estos factores. Para algunos juristas versados en la materia “Lo que se necesita es que en los casos donde está en riesgo una propiedad colindante o se afecte en  materia de luz o paisaje se pare la obra y esto es lo que no se hace. La obra debería ser paralizada, no basta con pagar una multa, además las multas deberían ser acumulativas”.

Muchos pierden el derecho de iniciar una acción en este sentido por la sencilla razón que dejan pasar el tiempo y “se dejan engatusar por las empresas constructoras” que una vez terminada su obra evaden fácilmente sus responsabilidades.  El paisaje y la luz también se compran y se pagan muy bien y no es justo que el desconocimiento de las normas nos vuelvan presas o víctimas fáciles de unos avivatos que venden lo que en un futuro nos van a quitar.

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